Để xảy ra tranh chấp rồi đẩy cho tòa giải quyết thì càng phiền phức, tốn kém.

Không nên buộc công chứng hợp đồng mua bán nhà vì đây là công đoạn thừa; nếu bỏ thủ tục này, mỗi năm tiết kiệm được 2.700 tỉ đồng… Đây là những lập luận của Bộ Xây dựng và mới đây tại một hội nghị tham vấn, một số ý kiến cũng đồng tình.

Vấn đề là nếu cắt bỏ thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà thì cơ quan trực tiếp thực hiện đăng bộ và cấp giấy chứng nhận có đủ sức thực hiện các công đoạn “hậu bỏ công chứng” khi kèm đề xuất cắt bỏ thủ tục này, Bộ Xây dựng chưa đưa ra phương án nào khác?

Quận, huyện: “Chết chắc”

“Nếu bỏ thủ tục công chứng, nhân viên đăng bộ của quận, huyện phải ôm công việc này vì không thể nào dựa vào giấy tay của hai bên” - ông Nguyễn Hồ Hải, Phó Chủ tịch UBND quận 8, nói.

Theo ông Hải, hiện việc đăng bộ chỉ cần người có trình độ trung cấp địa chính, biết vi tính là đủ. Nếu làm luôn việc kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng, năng lực của các bên mua bán… thì những nhân viên này cần phải có thêm trình độ về công chứng để thực hiện. “Vậy thì chẳng khác nào bỏ cái này để đẻ ra cái kia. Đó là chưa kể cơ quan quản lý nhà nước lại quay trở lại ôm việc của cơ quan công chứng. Trong tình hình hiện nay, nếu chỉ dựa vào việc người dân cam kết tự chịu trách nhiệm không thôi thì cơ quan cấp giấy vẫn e ngại. Trong các đơn cam kết của người dân khi hợp thức hóa nhà, lúc nào cũng có câu người khai tự cam kết chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, khi xảy ra chuyện thì cán bộ giải quyết hồ sơ vẫn phải lãnh đủ, còn phía người dân, cùng lắm là hủy giấy chứng nhận hoặc yêu cầu bổ túc, làm lại” - ông Hải nói.

Nếu có tranh chấp trong mua bán nhà đất thì hợp đồng có công chứng sẽ có tính pháp lý cao. Trong ảnh: Làm thủ tục công chứng tại Phòng Công chứng số 1, TP.HCM. Ảnh: HTD

Phó Chủ tịch UBND quận Gò Vấp Nguyễn Hồng nói ngắn gọn: “Quận chết chắc!”. Ông lý giải: Cán bộ hiện đang ít, đang tiến tới tinh gọn mà lại phải kiêm luôn công việc như một công chứng viên khi đăng bộ hồ sơ thì không thể đáp ứng nổi. Ngay cả người dân, họ cũng muốn và cần có một cơ quan trung gian đủ uy tín như phòng công chứng để làm chứng cho việc mua bán một tài sản lớn như nhà đất. Nếu có tranh chấp thì hợp đồng có công chứng sẽ có tính pháp lý cao, thay vì tờ giấy mua bán qua “niềm tin”. Trong tình hình hiện nay, nếu bỏ thủ tục công chứng, không chỉ quận, huyện mà các tòa án cũng sẽ “ngập đầu” với các tranh chấp, khiếu kiện.

Ông Trần Hoàng Quân, Phó Chủ tịch UBND quận 4, cũng cho rằng quận khó mà kham nổi nếu bỏ khâu công chứng. “Ngại nhất là vấn đề tranh chấp mà chỉ có hai bên thực hiện không qua công chứng: Họ chối, rồi họ giả chữ ký, hoặc người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi… Nhiều trường hợp ra công chứng mà vẫn phát hiện chuyện lừa đảo, huống gì bỏ công chứng!”.

Được biết khi nói về đề xuất của Bộ Xây dựng, đã có ý kiến cho rằng càng ngày càng phải nâng cao trách nhiệm của các đương sự, do đó nên để họ tự chịu trách nhiệm với các giao dịch dân sự. Nếu có lừa đảo, tranh chấp thì tòa sẽ giải quyết. Tuy nhiên, ông Quân vặn lại: “Nếu để sự việc đã rồi theo quan điểm chừng nào có tranh chấp thì đem ra tòa thì khi ấy thiệt hại đã quá nặng nề cho một bên đương sự”. Mặt khác, liệu tòa có giải quyết xuể?

Tòa: Bây giờ đã đủ mệt rồi!

“Bỏ thủ tục công chứng mua bán nhà, thoạt nhìn thì thấy thuận lợi cho người dân nhưng thật ra lại gây khó khăn khi giải quyết nếu xảy ra tranh chấp, chưa kể rất dễ xảy ra trường hợp một căn nhà mang bán cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác thì vấn đề rất phức tạp” - ông Nguyễn Thanh Vân, Thẩm phán TAND quận Bình Thạnh, nhận định.

Thẩm phán Lê Hoàng Ngọc Hải, TAND quận Gò Vấp, thì phân tích: Nếu mua bán nhà chỉ dựa thuần túy vào “niềm tin” sẽ rất dễ xảy ra rủi ro, trong khi đây là tài sản có giá trị rất lớn. “Nếu là tôi, tôi cũng không dám giao dịch kiểu vậy” - ông nói. Một thẩm phán khác cũng của TAND quận Gò Vấp nói thêm: Hiện nay tòa thụ lý các vụ vi phạm đặt cọc, phạt tiền cọc trong mua bán nhà… cũng đã đủ mệt, huống chi phát sinh thêm giải quyết kiện vì mua bán không có công chứng gác cửa thì chắc các tòa sẽ lâm cảnh quá tải và việc giải quyết cũng phức tạp hơn nhiều. “Giả chữ ký, giả người... trong mua bán nhà đất sẽ nhiều hơn. Tôi đã gặp trường hợp bà mẹ bán nhà nhưng không biết chữ, bị bệnh nên đứa con ký. Trong khi đứa con lại chưa đủ tuổi chịu trách nhiệm nên giao dịch trái pháp luật… Đây là những rủi ro có thật. Rủi ro tương tự sẽ nhiều hơn nếu không nhờ khâu công chứng lọc. Đã vậy, khi xảy ra tranh chấp thì chuyện giám định chữ ký, chứng minh có việc mua bán giữa các bên đâu phải dễ. Trong khi giá trị mua bán nhà lớn hơn nhiều so với lệ phí công chứng thì nên lựa chọn việc an toàn về pháp lý cho người dân lên trên, đừng chỉ nhìn ở con số 2.700 tỉ đồng tiết kiệm” - vị thẩm phán này nói.

CẨM TÚ

13/06/2011 1:30

Mới đây, qua thanh tra 2 phòng công chứng (CC) và 5 văn phòng CC trên địa bàn TP Cần Thơ, đoàn thanh tra của Bộ Tư pháp phát hiện hầu hết các đơn vị này đều có sai phạm.

Cụ thể, hồ sơ CC một số hợp đồng, giao dịch (HĐ, GD) liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, xe mô tô, ô tô chưa chặt chẽ; hầu hết các lời chứng trong các HĐ, GD thường sử dụng cụm từ “Phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội, không trái pháp luật, đạo đức xã hội” mà không xác nhận đối tượng của HĐ, GD là có thật; lời chứng không đúng với thực tế hoặc không có lời chứng của công chứng viên (CCV), chỉ có ký tên và đóng dấu. Nhiều hồ sơ có lời chứng “các bên tham gia giao dịch đã ký hợp đồng trước mặt CCV” nhưng bị phát hiện là được thực hiện ngoài trụ sở và các bên tham gia giao dịch không ký trước mặt CCV...

Ngoài ra, khi thực hiện CC đối với các HĐ, GD liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, nhiều tổ chức hành nghề CC đều không buộc người chuyển quyền sử dụng đất phải chứng minh quyền sử dụng riêng đối với tài sản như giấy chứng minh tình trạng hôn nhân, giấy đăng ký kết hôn... để xác định tài sản thuộc sở hữu riêng, chung của bên chuyển nhượng, bán hoặc thế chấp. Một số hồ sơ thế chấp tài sản tại Văn phòng CC Trần Văn Mỹ thiếu biên bản họp hội đồng thành viên, báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất của công ty hoặc điều lệ của công ty để xác định quyền hạn của người đại diện. Một số hồ sơ tại Phòng CC số 2, Văn phòng CC Trần Mạnh Hùng thiếu biên bản định giá tài sản, do vậy sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro về sau cho các bên thực hiện giao dịch.

Đoàn thanh tra cũng đã phát hiện một số hồ sơ đã được CC vi phạm pháp luật trong các HĐ, GD như văn bản từ chối di sản thừa kế, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản... tại Văn phòng CC Việt Chương, Tây Đô, Cần Thơ và Phòng CC số 1 (Sở Tư pháp).

Chánh thanh tra Bộ Tư pháp đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 3 CCV; đồng thời đề nghị áp dụng hình phạt bổ sung tước quyền sử dụng thẻ CCV không thời hạn đối với một trường hợp.

Mai Trâm

Đọc tin về nội dung cuộc tham vấn hôm 7-6 xung quanh đề xuất của Bộ Xây dựng là bãi bỏ công chứng hợp đồng giao dịch về nhà ở sẽ tiết kiệm 2.700 tỉ đồng/năm, nhiều người nửa mừng nửa lo.

Mừng vì thủ tục được tiết giảm thì chi phí đi lại, giấy tờ và lệ phí công chứng cũng giảm nhưng lại lo là khi xảy ra vụ kiện tranh chấp hợp đồng thì xử lý thế nào. Theo thống kê gần đây trên 75% các vụ khiếu kiện hiện tại liên quan đến nhà đất, nhiều vụ hết sức phức tạp do các văn bản được sử dụng làm chứng cứ “chỏi” nhau, mâu thuẫn nhau. Vì thế thủ tục công chứng hợp đồng đặt ra giúp kiểm soát bước đầu các giao dịch hợp lệ, chống hiện tượng lừa đảo trong giao dịch tài sản lớn là nhà đất.

Vì thế bỏ thủ tục này thì nếu xảy ra tranh chấp, bộ máy Nhà nước sẽ phải huy động để giải quyết mà nếu cộng dồn các chi phí thì số tiền có thể còn tốn kém hơn nhiều con số 2.700 tỉ đồng nói trên. Hơn thế, trật tự pháp luật sẽ bất ổn, bởi hiện nay ngay cả khi buộc phải thực hiện thủ tục công chứng chứng thực mà kiện tụng, lừa đảo còn xảy ra...

Bản thân Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cũng thừa nhận nếu không quy định phải công chứng bắt buộc thì công việc lại “dồn” lên vai các văn phòng đăng ký nhà đất, mà ai cũng biết người dân ngại va chạm nhất là ở “cửa” này.

Dù đại diện Cục Kiểm soát thủ tục hành chính, Văn phòng Chính phủ có cho rằng phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính này không phải là bãi bỏ hoạt động công chứng mà là chuyển từ việc bắt buộc sang việc tự lựa chọn thì vẫn đáng lo. Bởi khác với các giao dịch thông thường, các hợp đồng giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất đều có giá trị lớn, có khi là tài sản mồ hôi, nước mắt của cả một đời người. Trong khi đó ở thời điểm giao dịch, ít ai nghĩ rằng sẽ có tranh chấp hoặc không công chứng sẽ gây hậu quả vô cùng lớn trong tương lai nên sẽ ít người “tự nguyện” công chứng nếu luật pháp không yêu cầu.

Thiết nghĩ những chính sách đụng tới những vấn đề hệ trọng của công dân như tài sản có giá trị lớn là nhà ở... không nhất thiết phải “tiết giảm” thủ tục, bởi khi hậu quả xảy ra, những thứ mất đi khó tính được bằng tiền!

BẰNG LĨNH

Theo luật thì trong tố tụng hình sự, nếu đã hết thời hạn điều tra mà cơ quan điều tra không chứng minh được bị can thực hiện tội phạm thì tất yếu phải ra quyết định đình chỉ điều tra, chứ không còn cách nào khác.

• “Ép” ủy quyền thành mua bán để thu thuế!

Trong khâu xét xử cũng vậy. Nếu không đủ chứng cứ buộc một bị cáo phạm tội thì tòa án phải kết luận, tuyên bị cáo không phạm tội… Sở dĩ phải như vậy, mặc dù trong thâm tâm nhận thức của từng người tiến hành tố tụng, có thể pháp luật còn có kẽ hở; bị can, bị cáo lẽ ra phải bị xử lý khác nhưng không xử lý được. Nói chung, đó là do sự trọng pháp của phía các cơ quan tư pháp trong quá trình xét xử.

Trong việc hành chính tổ chức thực hiện pháp luật cũng vậy. Nhiều khi trong quá trình thi hành pháp luật, cán bộ thấy pháp luật còn có một số sơ hở khiến kẻ gian có thể len vào thủ lợi, trốn tránh nghĩa vụ nhưng vì pháp luật đã quy định như vậy thì cán bộ vẫn phải làm theo như vậy. Đó cũng là sự trọng pháp của phía cơ quan hành pháp.

Qua công việc nói trên, cán bộ phải làm theo pháp luật, không được tự ý sửa đổi, hướng dẫn khác pháp luật. Họ chỉ có thể bằng kinh nghiệm tích lũy của mình đề nghị cơ quan thẩm quyền hoàn thiện pháp luật, bổ sung sửa đổi pháp luật cho chặt chẽ hơn mà thôi. Vì việc làm luật, sửa luật là thuộc thẩm quyền của cơ quan lập pháp - Quốc hội.

Như trong trường hợp cụ thể về thuế TNCN nói ở đây, thực tế cho thấy có nhiều mưu tính của một số người dựa vào khoảng trống của pháp luật để trốn thuế. Mà thực tế cho thấy ngoài cách “hợp đồng ủy quyền” như vậy còn có vài cách khác nữa! Nhưng để đối phó với những toan tính đó, cơ quan thuế trước mắt vẫn phải tuân theo pháp luật để đối phó với các “mánh” hợp pháp. Về lâu dài, với tinh thần trách nhiệm của mình, ngành thuế có thể đề nghị Quốc hội có phương cách hoàn thiện pháp luật để người có nhiều thủ đoạn không còn đường nào trốn thuế nữa.

Tuyệt nhiên cơ quan thuế không thể từ nhận định chủ quan của mình mà giẫm lên các nguyên tắc cơ bản của pháp luật để xác định “hợp đồng ủy quyền dạng này đích thị là hợp đồng mua bán tài sản”, tất phải bị đánh thuế. Vì về mặt pháp lý, việc ủy quyền và mua bán tài sản là hai hành vi có bản chất khác nhau, công dân đóng vai chủ thể tham gia hai giao dịch này có quyền và nghĩa vụ khác nhau.

Người xưa có câu “Ma cao một thước, đạo cao một trượng”. Nghĩa là một khi có kẻ gian làm “ma” thì nhà nước phải làm… “đạo”. “Đạo” phải cao hơn “ma” thì chân lý, công lý mới có điều kiện phát huy sáng tỏ.

LS-TS PHAN ĐĂNG THANH

Tổng cục Thuế cho rằng các giao dịch ủy quyền nhà đất là hợp đồng mua bán, yêu cầu thu thuế TNCN với người ủy quyền.

• “Ma cao một thước, đạo cao một trượng!”

Lâu nay, trong giao dịch bất động sản, luật dân sự cho phép một bên được ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền sử dụng, quản lý, chuyển nhượng bất động sản. Với loại giao dịch này, các bên không phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên gần đây, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) có văn bản yêu cầu các cơ quan đánh thuế TNCN với loại giao dịch này vì cho rằng nhiều trường hợp ủy quyền thực chất là mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Ủy quyền quá nhiều thì là mua bán (?)

Tổng cục Thuế lập luận: “Việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình, bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không hoàn trả lại bất động sản, các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đó là hoạt động mua bán bất động sản”. Từ lập luận này, Tổng cục Thuế yêu cầu người ủy quyền phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định.

Sau khi tiếp nhận công văn, một số nơi đã áp dụng. Một cán bộ Chi cục Thuế quận Bình Thạnh cho biết nơi này đã thu thuế TNCN với vài trường hợp từ hợp đồng ủy quyền bất động sản. “Do hợp đồng ủy quyền không xác định giá trị bất động sản nên cơ quan thuế tính thuế trên cơ sở khung giá nhà nước” - ông này nói.

Công chứng hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng số 1, TP.HCM. Ảnh: HTD

Ông Nguyễn Yểng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6, cho biết chi cục của ông chưa thu trường hợp nào. Tuy nhiên, ông đồng tình với lập luận của Tổng cục Thuế. “Thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhưng để né thuế TNCN, họ thể hiện bằng hợp đồng ủy quyền”.

Suy diễn, áp đặt

“Không thể áp đặt ý chí của mình để kết luận sự việc rồi đưa vào một văn bản dạng quy phạm pháp luật. Trong pháp luật không có chuyện suy đoán” - ông Hoàng Mạnh Thắng, Phó phòng Công chứng số 7, nói.

Theo ông Thắng, Bộ luật Dân sự cho phép các bên được ủy quyền, nhận ủy quyền nên khi gặp loại giao dịch này, công chứng viên kiểm tra các bên có đủ điều kiện luật định thì phải công chứng hợp đồng ủy quyền cho họ. Luật cũng quy định việc ủy quyền có thể có thù lao hoặc không và người được ủy quyền không nhất thiết phải là người nhà mà tùy thuộc ý chí của người ủy quyền. Do đó, “Không thể ép buộc hoặc suy luận không ủy quyền cho người thân nghĩa là mua bán” - ông Thắng nói.

Bà Phan Thị Bình Thuận, Phó phòng Công chứng số 1, phân tích: Hai giao dịch hoàn toàn khác nhau về hình thức lẫn bản chất. Khi người được ủy quyền chuyển nhượng tài sản thì người ủy quyền vẫn phải chịu trách nhiệm về giao dịch này. Người ủy quyền hoặc người được ủy quyền đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với điều kiện báo cho bên kia biết. Đó là những điểm hoàn toàn khác biệt với giao dịch chuyển nhượng” - bà nhận xét.

Luật sư Trần Thị Miền giải thích: “Phải hiểu cho đúng ý nghĩa của từ ủy quyền. Bên được ủy quyền thực hiện các giao dịch mua bán, thế chấp, tặng cho… là nhân danh bên ủy quyền, làm thay cho bên ủy quyền. Việc ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu của bên được ủy quyền. Bởi thế, trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, người ủy quyền vẫn là chủ sở hữu”.

Có thu nhập đâu mà thu thuế TNCN?

Ông Lâm Thái Bình, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 2, nói: Nguyên tắc cơ bản nhất của Luật Thuế TNCN là phải có thu nhập thì mới chịu thuế. Cho rằng ủy quyền núp bóng mua bán nhưng làm sao chứng minh? Nếu không chứng minh được thì đành chịu!

Trong công văn của Tổng cục Thuế, cơ quan này cho biết văn bản trên được ban hành “sau khi có ý kiến của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và ý kiến chỉ đạo của Bộ Tài chính”. Cách viết này có thể gây hiểu nhầm là các cơ quan trên đều thống nhất quan điểm với Tổng cục Thuế. Trong khi đó, tại một văn bản, Bộ Xây dựng đã nêu rõ ý kiến là không đồng ý: “Giao dịch này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản mà chỉ thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Do đó, không có cơ sở thu thuế TNCN và lệ phí trước bạ của bên ủy quyền, bên được ủy quyền”.

Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận là có tình trạng lợi dụng quy định ủy quyền để trốn thuế TNCN, gây rủi ro cho bên được ủy quyền. Theo Bộ Xây dựng, để chấn chỉnh tình trạng lách thuế bằng hợp đồng ủy quyền, có thể sửa đổi Bộ luật Dân sự theo hướng không cho ủy quyền định đoạt bất động sản. Tuy nhiên, ngay cả đề xuất này cũng chưa ổn vì sẽ hạn chế quyền dân sự của chủ sở hữu. “Ủy quyền định đoạt tài sản là một nhu cầu có thật của người dân, chẳng hạn họ đang sinh sống, làm việc ở nước ngoài, không có điều kiện, thời gian nên giao cho người khác thay mặt mình thực hiện quyền định đoạt tài sản. Đó là điều chính đáng” - bà Bình Thuận nói.

CẨM TÚ - ĐÌNH VÂN